2026. szeptember 30-án lejár a jelzáloghitelek kamatstopja, és a jelenlegi tervek szerint ezúttal nem hosszabbítják meg. Ha a törlesztődet eddig ez a védőháló tartotta alacsonyan, ősztől a havi részlet megugorhat. Ilyenkor kézenfekvő a kérdés: megéri-e a régi hitelt egy új, kedvezőbb hitelre lecserélni? Nézzük meg, kit érint a változás, és mikor jó válasz erre a hitelkiváltás.
Kit érint a kamatstop megszűnése
A kamatstop 2022 eleje óta fagyasztotta be a törlesztőt a változó vagy rövid kamatperiódusú hiteleknél, hogy a megugró referenciakamatok ne terheljék meg jelentősen a családi költségvetést. A védelem a legfeljebb egy évig fix, vagyis gyakorlatilag változó kamatozású jelzáloghitelekre, az öt éves kamatperiódusú hitelekre és a lakáscélú lízingekre terjed ki. Nagyságrendileg 216 ezer szerződést érint, összesen mintegy 848 milliárd forintnyi tartozással, ami a lakossági jelzáloghitel-szerződések nagyjából negyede.
A dolog nyitja a referenciakamatban van. A stop lényegében a 2021 őszi szinten fagyasztotta be a kamat mozgó részét: a három havi BUBOR akkor 2,02 százalék volt, ma viszont 5,94 százalék körül jár. Amikor a védelem lejár, az érintett hitelek kamata ehhez a mai, jóval magasabb szinthez igazodik, durván 8,75 százalékra. Szakértői becslések szerint a törlesztők átlagosan körülbelül tíz százalékkal nőnek, a legtöbb hitelnél ez néhány ezer forintos havi emelkedést jelent. Egy 4 millió forintos hitelnél öt év hátralévő futamidővel ez alig több mint 7 ezer forint, tizenöt, húsz évvel a hátralévő futamidőben pedig nagyjából 9 ezer forint havonta. Akinek nagyobb a tartozása, annál az emelkedés érezhetőbb, és éppen ezért érdemes most számolni.
Miért lehet most jó válasz a hitelkiváltás
A hitelkiváltás lényege egyszerű: egy új, kedvezőbb hitelt veszel fel, és abból visszafizeted a régit, onnantól pedig már az új, alacsonyabb kamatú és jobban kiszámítható hitelt törleszted. A mostani helyzet azért különleges, mert két dolog találkozik. Egyrészt a kamatstop megszűnése sok régi hitel kamatát felfelé nyomja. Másrészt a piaci lakáshitelek kamata 2026 folyamán érdemben csökkent, és a hosszabb, akár tíz évre fixált konstrukciók ma jóval kiszámíthatóbb törlesztőt adnak, mint egy változó kamatú hitel. Vagyis a régi, most dráguló hitel helyett egy mai fix kamatú lakáshitel egyszerre hozhat alacsonyabb törlesztőt és nyugalmat.
Ez nem automatikus nyereség, mert a kamatperiódus megválasztása önmagában is fontos döntés. Erről külön is írtam, érdemes elolvasnod: a lakáshitel kamatokról és a kamatperiódus választásáról itt. A lényeg, hogy a kiváltás akkor éri meg, ha az új hitel kamata annyival alacsonyabb a jelenlegihez képest, hogy a megtakarított kamat bőven fedezze a kiváltás költségeit is, és a futamidő további részében kiszámítható, akár a jelenleginél alacsonyabb összegű törlesztőt biztosítson.
Mibe kerül a kiváltás
A kiváltás költsége két részből áll: a régi hitel lezárásából és az új hitel felvételéből. A régi hitelnél előtörlesztési, teljes kiváltásnál végtörlesztési díjat számol fel a bank. Ennek felső határát jogszabály korlátozza: lakáscélú jelzáloghitelnél legfeljebb a visszafizetett összeg 2 százaléka, a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél pedig legfeljebb 1 százalék. A gyakorlatban jellemzően a tőketartozás 1 és 2 százaléka közötti díjjal érdemes számolni. Az új hitelnél ugyanazok a tételek merülnek fel, mint bármelyik jelzáloghitelnél: értékbecslés, közjegyzői díj, földhivatali és folyósítási költségek, ami együtt több százezer forint is lehet. Jó hír, hogy a bankok a kiváltó hiteleknél ezek jelentős részét gyakran elengedik vagy utólag visszatérítik.
| Költségtétel | Jellemző mérték |
|---|---|
| Előtörlesztési díj a régi hitelen | a tőketartozás 1-2 százaléka (jogszabályi plafon 2 százalék, fogyasztóbarát hitelnél 1 százalék) |
| Értékbecslés az új hitelhez | néhány tízezer forint, sokszor a bank állja |
| Közjegyzői és földhivatali díjak | több tízezertől százezer forintig, gyakran egy részét visszatérítik |
| Ügyintézési idő | jelzáloghitel-kiváltásnál jellemzően 1-1,5 hónap |
Ezt fontold meg
A kiváltás nem mindenkinek éri meg. Ha kevés a hátralévő tartozásod, vagy már közel jársz a futamidő végéhez, a néhány ezer forintos törlesztő-emelkedést sokszor olcsóbb végigfizetni, mint kiváltási költségeket vállalni egy új hitelért. Az új hitelhez ráadásul újra megvizsgálják a jövedelmedet és a hitelképességedet, és a JTM-korlátnak is teljesülnie kell, vagyis a kiváltás nem automatikus. A jó döntéshez konkrét számítás kell: a régi hitel hátralévő tartozása és kamata, az új hitel kamata, és a kiváltás összes költsége. Ha ezekből az jön ki, hogy a megtakarított kamat néhány év alatt bőven visszahozza a költségeket, akkor éri meg belevágni.
Mit tegyél most, ha érintett vagy
A legrosszabb, amit tehetsz, hogy megvárod az első megemelt törlesztőt. A banki értesítés önmagában nem stratégia, a kiváltás ügyintézése pedig hetekbe telik, ezért érdemes már most nekilátni. Néhány lépés, amivel tiszta képet kapsz:
- Nézd meg a szerződésed: a kamatozás típusát, a kamatperiódust és a referenciakamatot, hogy tudd, érint-e egyáltalán a változás.
- Kérj tartozásigazolást: a fennálló tőketartozás, a hátralévő futamidő és a mostani törlesztő a számítás alapja.
- Számold ki az új törlesztőt: a mai referenciakamattal, hogy lásd, mekkora az emelkedés éppen a te hiteledben.
- Vesd össze a piaci ajánlatokkal: ha az elérhető új kamat érdemben alacsonyabb, a kiváltás reális lehetőség.
A kiváltás csak az egyik eszköz. Van, akinek a bankon belüli fix kamatra váltás, a futamidő nyújtása vagy egy részleges előtörlesztés a jobb megoldás. A kormány jelezte, hogy a valóban rászorulóknak külön segítséget dolgoz ki, a részletek azonban egyelőre nem ismertek, ezért addig is a saját helyzeted átnézése a legbiztosabb kiindulópont.
Neked megéri-e
A kamatstop megszűnése sok családnál csak néhány ezer forintot jelent majd, másoknál viszont érezhető terhet. A jó hír, hogy nem kell tétlenül várni az első megemelt törlesztőre: ha most átnézzük a hiteledet, kiderül, hogy a kiváltással tudsz-e alacsonyabb és kiszámíthatóbb törlesztőt elérni, vagy a te esetedben egyszerűbb maradni a mostaninál. Hogy pontosan mennyit spórolnál, az a hátralévő tartozásodtól, a mostani és az elérhető új kamattól, valamint a kiváltás költségeitől függ. Számoljuk ki együtt a konkrét helyzetedet, és ha előbb magával a lehetőséggel ismerkednél, a hitelkiváltásról itt olvashatsz bővebben.
Beszéljük át együtt a helyzetedet
Hagyd meg az elérhetőséged egy ingyenes, nem kötelező hitelképesség-felmérésre. Munkanapokon egy napon belül jelentkezem.
Ingyenes hitelképesség-felmérés →