Az elmúlt egy év alaposan felkavarta a magyar lakás- és hitelpiacot. Az Otthon Start Program egyetlen év alatt tömegeket vitt be az elsőlakás-vásárlók közé, közben viszont fel is hajtotta az árakat. Mostanra viszont fordulat látszik: a drágulás lassul, több szegmensben pedig már el is indult az árkorrekció. Ha most vásárolnál vagy éppen eladnál, jó, ha tisztán látod, hol tart a piac, és mekkora a mozgástered.
Mit hozott az Otthon Start első éve?
A számok önmagukért beszélnek. Az MNB összesítése szerint 2026 augusztusának közepéig nagyjából 56 ezer Otthon Start-szerződést kötöttek, összesen mintegy 2000 milliárd forint értékben. Ez szerződésenként közel 35 millió forintos átlagot jelent, ami jóval magasabb, mint a CSOK Plusz 20 milliós vagy a piaci lakáshitelek 18 milliós átlaga.
A program legnagyobb vonzereje a futamidő végéig fixált, legfeljebb 3 százalékos kamat volt. Nézd meg, mekkora ez a különbség: a piaci lakáshitelek átlagos kamata 2026 nyarán 6 és 6,5 százalék között mozgott, egy átlagos, 35 millió forintos hitelnél pedig a kamatelőny szakértői becslések szerint akár 20 millió forintot is megtakaríthat neked 25 év alatt. Nem csoda, hogy Budapesten az elsőlakás-vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra ugrott.
Ha téged is foglalkoztat, hogy jogosult lennél-e a kedvezményes konstrukcióra, a részleteket az Otthon Start oldalon nézheted át. Utána viszont inkább beszéljük át együtt a saját számaidat, mert minden élethelyzet egyedi.
Miért lassult be a drágulás?
A 2025-ös év extrém volt. Az MNB adatai szerint a lakásárak országosan 23,5 százalékkal drágultak, reálértéken 19 százalékkal, amire negyed évszázada nem volt példa. Az árszint 2025 végén a jegybank modellje szerint 22,5 százalékkal haladta meg azt a szintet, amit a gazdasági fundamentumok indokoltak volna.
Aztán megérkezett a korrekció. A KSH adatai szerint 2026 első negyedévében az előző negyedévhez képest 2,2 százalékkal mérséklődtek a lakásárak, az éves drágulás pedig 10 százalék alá, 9,2 százalékra lassult. A használt lakásoknál a tiszta árindex már negyedéves csökkenést mutatott.
Az áremelkedés lassulásnak nem az az oka, hogy hirtelen javult volna a vevők fizetőképessége. Egyre több háztartás egyszerűen elérte a saját pénzügyi lehetőségeinek határát, a jövedelmek és a jogszabályi hitelfelvételi korlátok természetes plafont húztak a további drágulás fölé.
Nincs egységes magyar lakáspiac
A legfontosabb, amit érdemes fejben tartanod: az országos átlag legfeljebb iránytű. A területi különbségek ugyanis óriásiak, és szegmensenként is másképp alakulnak az árak.
- Budapesten 2026 augusztusában a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára 1,41 millió forint körül járt.
- Debrecenben nagyságrendileg 1,04 millió, Szegeden 980 ezer forint volt ez az érték.
- Salgótarjánban ugyanakkor mindössze 312 ezer forintot kértek négyzetméterenként.
Külön tanulságos a panelpiac: a támogatott hitel előbb felfújta a keresletet és így az árakat, most viszont fékeződés érzékelhető. Budapest egyik frekventált lakótelepén fél év alatt nagyságrendileg 4,4 százalékos áresést mértek, miközben országosan csökkent a kereslet és nőtt a kínálat. Egy jó helyen lévő, rendezett állapotú panel ma is jó vétel lehet, viszont a túlárazott, gyengébb adottságú ingatlanoknál egyre hosszabb az eladási idő, és egyre nagyobb az alku mértéke.
Vevőként mire figyelj?
A jó hír, hogy most kevés dolog dolgozik ellened. Drasztikus, a korábbi dráguláshoz mérhető áresésre nem érdemes számítanod, a szakértők inkább az árak stagnálására, oldalazására számítanak. Vevőként ezért nincs okod a pánikra, de a kivárásra sem feltétlenül érdemes játszanod.
- Ha támogatott hitellel vagy önerőből vásárolnál, és megtaláltad az álmaid otthonát, inkább lépj: a szűkös piacon a kivárással könnyen elúszik a kiszemelt lakás.
- Ha viszont piaci hitelből vennél, esetleg megérheti a kivárás, hiszen ahogy csökken a hozamkörnyezet, a finanszírozásod néhány hónap alatt olcsóbb lehet.
Ha nem vagy jogosult az Otthon Start hitelre, a piaci lakáshitel lehetőségek átbeszélése önmagában is komoly megtakarítást hozhat, szóval ezt bármikor érdemes kiszámolnunk.
Ezt fontold meg
Az Otthon Startot igénylők átlagosan a vételár 71 százalékát fedezik hitelből, szemben a piaci hitelek 54 százalékos arányával. A magasabb hitelösszeg önmagában nem baj, viszont ha az árak korrigálnak, vagy visszaesik a jövedelmed, kisebb lesz a mozgástered. Ezért érdemes a törlesztőt nem a maximumra belőni, hanem arra a szintre, amit minden élethelyzetben biztonságosan ki tudsz fizetni.
Eladóként hol csúszhatsz el?
Az eladók egy része még mindig úgy áraz, mintha tavalyi piac lenne. Csakhogy a vevők fejében már más ár van. Amíg a kettő nem találkozik, addig nincs adásvétel, csak hosszú hirdetési idő, és sehol egy érdeklődő.
Nézzük meg egy egyszerű példán, mibe kerülhet a túlárazás egy budapesti lakásnál, aminek a piaci értéke reálisan 100 millió forint:
| Időpont | Eladó kér | Piac fizet |
|---|---|---|
| Piacra lépéskor | 110 millió Ft | 90 millió Ft |
| 2-3 hónap múlva | 100 millió Ft | 85 millió Ft |
| 6 hónap múlva | 90 millió Ft | 80 millió Ft |
Látod a csapdát? Mire utoléred a piacot, addigra az már megint lejjebb csúszott. Ez egy önmagát gerjesztő spirál, egy 100 milliós tételnél pedig könnyen 10 vagy akár 20 millió forint a különbség. Fontos viszont, hogy az árcsökkentés nem mindig értékvesztés: sokszor csak az eladó fejében élő irreális ár közeledik lassan a valósághoz.
Beszéljük át a te helyzetedet
A piac 2026-ban nem omlik össze, de nem is a régi. A lassuló drágulás vevőként több nyugalmat ad, eladóként viszont reálisabb árazásra kényszerít. Szóval a számok, a kamatok és a régiós különbségek együtt döntik el, hogy neked épp mikor és milyen konstrukcióval éri meg lépned.
Éppen ezért egy tervezett hitelfelvételnél ne csak a hírekre és a kalkulátorokra hagyatkozz. Keress meg, nézzük át együtt a jövedelmi számaidat, az önerődet és a kiszemelt ingatlant, aztán közösen kiszámoljuk azt a megoldást, ami a te élethelyzetedhez illik. Így nem az általános piaci hangulat, hanem a saját helyzeted lesz a kiindulópont.
Beszéljük át együtt a helyzetedet
Hagyd meg az elérhetőséged egy ingyenes, nem kötelező hitelképesség-felmérésre. Munkanapokon egy napon belül jelentkezem.
Ingyenes hitelképesség-felmérés →